上海楼市。 李贝贝/摄

本报记者 李贝贝 上海报道

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》）。作为上海2025年首次房地产政策优化，此次调整从购房资格放宽、资金支持强化、利息负担降低、持有成本优化四大维度精准发力。克而瑞集团董事长丁祖昱指出，上海、北京楼市限购政策松绑有一个共同点，即“核心区严控、郊区松绑”，这已成为房地产市场因城施策新的风向标。

据上海易居房地产研究院数据，今年前7月上海外环外新房成交占全市的60%。此次新政直指外环外库存高企问题，有望为即将到来的“金九银十”楼市注入关键动力。上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，此次政策回应了市场期待，缓解了观望和焦虑情绪。

消息发出后，上海远郊项目积极响应，保利海上印、招商·云澜湾、万科四季隐秀等多个项目纷纷发出政策解读海报，加大渠道推广和现场邀约力度。不过，亦有远郊楼盘的销售负责人向记者坦言，新政落地时间较短，且恰逢工作日，因而项目来访量目前还没有明显波动，“实际效果后期（仍有待）观望”。

单身人士购房资格等同于家庭

本次上海楼市新政最大的亮点，是外环外限购政策大幅调减。《通知》提出，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。

新政落地后，沪籍居民家庭及沪籍成年单身人士，在外环外购买住房都不限套数，在外环内则限购2套住房；非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，则可在外环内限购1套住房。

据公开信息，外环外区域长期是上海新房供应与成交的主力区域。上海易居房地产研究院数据显示，今年前7月，上海外环以外新建商品住宅成交套数为17024套，占全市交易总量（28265套）的60%。“随着此次政策的效应释放，预计该比例将上升。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为。

与高成交占比形成鲜明对比的是，外环外的库存压力高企。来自CRIC（中国房地产住宅信息服务平台）的数据显示，截至2025年7月末，上海新建商品住宅库存面积为733.21万平米，以近12个月商品住宅流速看，去化周期为13.3个月，而外环外库存面积达到了561.65万平米，占比达到了76.6%，去化周期为17.6个月，同期外环内去化周期仅7.3个月，外环外去库存压力明显高于外环内。

上海链家研究院负责人李根分析认为，外环外不限套数购房，可加快外围市场去化，适宜购置养老或度假房产的家庭及有资产配置需求者，通过区域差异化政策与公积金优化组合，精准释放改善需求，有望使外环外新房迎来销售高峰，同时促进外环外二手房交易，保持二手房价格稳定。

除购房资格外，此次新政同步对信贷政策进行系统性调整，通过“提额度、扩用途、调利率”组合降低购房成本。

在公积金贷款方面，一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%，其中首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元；二是支持提取住房公积金支付购房首付款；三是支持住房公积金“又提又贷”，对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

在商业贷款领域，政策调整同样力度显著。《通知》要求优化上海市商业性个人住房贷款利率定价机制，核心变化是不再区分首套住房与二套住房利率标准。8月25日下午，中国人民银行上海总部也同步发布公告，明确根据央行政策规定及上海市调控要求，正式执行这一利率定价调整。

以100万元贷款本金、30年期等额本息还款方式测算，若按当前上海商业性个人住房贷款利率下限3.05%执行，调整后每月月供较此前二套利率水平（参考调整前3.65%下限）减少220元，年利息支出减少2640元，将进一步释放改善性住房需求。

新政锚定“金九银十”窗口期

今年6—7月，上海楼市出现阶段性回调迹象。据克而瑞上海机构数据，7月上海共24盘入市，平均去化率为41%，较上月下降9个百分点，市场观望情绪升温。

在此背景下，新政选择于“金九银十”前夕落地，被业内视为巩固楼市稳中向好态势的关键举措。卢文曦指出，政策落地不仅能释放一波购买力，更重要的是转变观望情绪尤其是改善型客户和外地单身人群将直接受益。

严跃进则认为，上海此次出台楼市新政，是及时贯彻了中央相关精神，6月的国常会提到“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，8月中旬国务院会议再次表态要采取有力措施巩固房地产止跌回稳。

其进一步指出，新政的出台，将巩固上海楼市稳中向好态势。去年全国“930新政”以来，全国房地产市场总体朝着止跌回稳的方向发展，今年二季度开始，各地反馈楼市出现新情况，需要政策做进一步加码。根据全国70个大中城市房价指数等一系列指标，上海房地产市场量价关系表现较好，但楼市稳中向好的态势还需巩固。

回顾此前政策效果，上海于2024年调整过两次限购政策，且政策发布后对于市场起到了明显的推动作用。

其中，2024年5月27日上海发布“沪九条”，之后6月上海新建商品住宅成交面积达到79.89万平米，环比增长63.49%；同年9月29日，上海又发布“沪七条”，调整限购、降低首付比例等，随后市场销售明显提升，新房成交面积自10月份开始实现同比“五连升”，环比“三连升”，且12月新房销售面积达到80.79万平米，为近一年新高。

尤其是高端住宅市场的韧性更为强劲。易居研究院数据显示，2025年上半年上海总价达3000万元的新房成交套数为1096套，去年同期这一数据为1542套。以融创上海壹号院为例，该项目今年以来累计总销售金额已超过220亿元，继续保持全国单盘销冠位置。8月23日，上海壹号院五批次迎来开盘，66套房源开盘当日售罄，印证了高端市场的需求活力。

“8·25”新政发布后，上海楼市已积极反应。例如，保利海上印项目发布了“重磅新政正当燃，开盘前夜不打烊”的红色海报，宣布将通宵迎客；国贸虹桥璟上项目打出“优惠随时回收，错过不再”的宣传口号，吸引客户“入手正当时”等。

从市场反馈看，部分外环外热点区域已出现咨询量增长。如宝山某楼盘在采访中表示，新政后置业顾问单日接到数十个购房咨询电话，约看及咨询数据达平日3倍；一位中介人士也透露，8月25日新政发布当日，二手房咨询量显著增加，“房票供应量提升，预计后续二手房成交量将逐步回升”。一位项目营销顾问向记者分析说，新政落地后，一些原先就是刚需重点关注的外环外区域如闵行、青浦、宝山等热度应该会显著提升。

不过，市场分化特征亦同步显现。一家位于佘山的楼盘营销负责人向记者直言，新政发出到今天（8月26日），项目到访量、咨询量等均暂无明显变化。

“（落地）时间很短，又是工作日，客户看房时间有限。”该营销负责人解释说，作为刚需项目，客户购买力是主要因素。此次新政对置换型、资金宽裕客户刺激更直接，首套刚需的政策红利释放仍需时间，最终效果还需持续跟踪。