马云8年前的楼市预言准得可怕，2026年房价必须关注4个信号。2017年马云在一场金融论坛上提出“房价如葱”的预言，当时沉浸在“房价永涨不跌”情绪里的购房者，还以为这位“电商教父”不懂房地产行业的运行逻辑。

虽然房价距离葱价还有十万八千里的差距，但是房价回归理性的趋势已经非常明显。今年前7个月全国新房成交均价约为每平方米9613元，相比前几年万元以上的水平明显下降。

以前“多贵也不愁卖”的一线城市二手房，也没有在楼市寒冬中走出独立行情。从以下4个信号来看，2026年楼市恐怕还会延续“房价如葱”的走势。

一、萎缩的婚房需求

作为房地产刚需市场最重要的组成部分，婚房可以说是过去几十年支撑房价持续上涨的“核动力”。在马云作出“房价如葱”预言的前一年，全国70个大中城市房价年度涨幅突破10%。如果没有1142.8万对登记结婚的新人买单，2016年的楼市很难出现如此火爆的行情。

虽然“新婚姻登记条例”已经大幅放宽结婚登记的证件限制，但是上半年的结婚登记对数还是只有353.9万对。

压力山大的年轻人显然不会因为“结婚不用户口”冲动结婚，现在婚庆公司、酒楼等“婚庆产业链”已经感受到浓浓的寒意，开发商再也不能指望“婚房”的业绩。

为了鼓励年轻人“为国结婚”，很多地方出台了现金奖励政策。比如，广州白云南岭村的村集体经济组织成员，可以领取最高4万元的“初婚补贴”。浙江上虞则为办理结婚登记的新人，准备了一份包括餐饮服务、床上用品等婚庆消费项目在内的1000元电子消费券大礼包。

不过这些地区性的政策很难改变全国结婚人数下滑的趋势，专家预测我国结婚登记对数很可能在2026年跌破600万关口。失去婚房支撑的楼市，很难避免“房价如葱”的趋势。

二、人口负增长的趋势

截至目前我国已经连续三年人口负增长，人口基数下降是本轮楼市寒冬最主要的宏观因素。按照国家信息中心经济预测部作出的判断，我国的人口负增长趋势至少会延续到2090年。

那些夫妻双方都是独生子女的家庭，将来至少可以继承两套房产。如果“独生子女夫妻”也选择只要一个孩子，他们的后代根本不用发愁买房问题。最近几年很多城市出现的二手房挂牌量激增现象，就和人口负增长引起的楼市供过于求有关。

下半年国家出台的育儿补贴、免费学前教育等惠民政策，确实可能带来一波生育高峰，但是“国家催生”显然很难逆转人口负增长的趋势。一方面我国60岁以上人口已经超过3.1亿，这个占总人口22%的群体迟早会离我们远去，另一方面我国适婚群体的性别失衡问题非常明显，00后中每100位女性要对应115到116位男性。

在“版本超前”的东北地区，那些当年严格执行计划生育政策的地方到处都是“无人村”“空巢城”。比如，网红楼市鹤岗的“白菜价”房产，就是人口负增长最直接地体现。

三、“房住不炒”的趋势

和过去那种官方政策严禁“囤房炒作”的情况不同，现在老百姓已经自觉适应“房住不炒”的楼市新时代。相比黄金、股票等资本市场，楼市的“资金蓄水池”作用已经非常有限。为什么会出现这种情况呢？

首先，楼市的变现难度明显更高。2024年全国二手房挂牌平均周期已经突破110天关口，除非卖房人愿意提供较大的折扣，否则想在几周或者几天内成交根本不可能。现在黄金、股票都支持“T+1”交易制度，投资者承担的“套牢”风险小得多。

其次，资本市场的炒作热度更高。在多重利好的刺激下，中国股市的总市值已经超过100万亿元，特别是创业板指数竟然在9月5日创下单天暴涨超过6%的奇迹。

之前还有不少网友担心九三阅兵的利好兑现以后，资本市场会迎来一波利好兑现的降温潮，现在看来中国经济崛起带来的“国运牛”还远没有结束。

现在“东升西落”已经成为国际金融圈的共识，未来会有越来越多的投资者从欧美市场转向以我国为核心的亚太经济体。相比外资准入门槛较高的房地产市场，可以迅速变现并且具备更高炒作空间的资本市场一定会更受国际资本青睐。

四、崛起的保障房

过去单纯依赖商品房满足居民住房需求，资本经常用捂盘惜售、囤地待涨等手段操控房价。比如，李嘉诚2024年上市销售的北京“御翠园”项目，从2001年获得土地使用权算起，“捂盘”时间竟然长达23年！

在8月28日发布的《关于推动城市高质量发展的意见》中，国家明确未来楼市必须坚持商品房、保障房齐头并进。现在已经有很多城市将发展保障房，和房地产去库存相结合，地方财政直接从房企收购库存房，用来保障低收入家庭、应届毕业生等群体的住房需求。

虽然保障房在配套、户型等方面没法和商品房相提并论，但是它可以让普通工薪族彻底摆脱高房价的烦恼。现在保障房已经成为全国各大城市“抢人大战”的主要手段，就连房价遥遥领先的一线楼市也在大力发展经济实惠的保障房。

随着我国楼市逐步朝着“保障房、商品房二元制”方向发展，老百姓很可能根本不用关心房价问题。

结语

“房价如葱”的时代已经到来，以前那种托关系、走后门抢购的情况绝不会重演。普通工薪家庭必须接受“房住不炒”的理念，千万不要因为买房以后房价下跌心态失衡。

在“房价如葱”的时代，我们只需要关注房子的居住属性。