近年来，中国房地产市场经历了翻天覆地的变化。自从1998年住房制度改革以来，对住房的巨大需求推动了房地产行业的蓬勃发展，住宅建设如火如荼，房价也一路攀升。回溯至2000年，全国平均房价约为每平方米2000元。令人咋舌的是，到了2021年，这一数字已跃升至每平方米10329元，短短二十年间，房价平均上涨了四倍有余。尤其是在一线大城市，房价涨幅更是令人瞠目结舌，达到了十几倍甚至几十倍。

如今，各大城市的房价都已达到了前所未有的高度。贝壳研究院的数据显示，全国65个重点城市的平均房价已高达每平方米17388元。而北上广深四个一线城市的平均房价更是达到了惊人的每平方米6.5万元。房价突破2万元的城市有20个，超过1.5万元的城市有34个，突破1万元的城市则多达103个。可见，当今的购房门槛之高，让许多家庭望房兴叹，难以实现安居乐业的梦想。

房价高企的背后，是大量资金涌入房地产市场，以及人们对拥有属于自己房产的迫切需求。巨大的市场需求导致住宅供不应求，从而推动房价持续上涨。更甚者，一些家庭将房产视为最佳的投资品，即使已经拥有住房，仍然选择购买二套、三套甚至更多的房产。

在过去房价持续上涨的背景下，这些投资房产的家庭赚得盆满钵满，进而吸引了更多的人加入到购房投资的行列，导致房价居高不下，也使得住宅偏离了其居住的本质属性。毕竟，房屋的本质是用来居住的，而非投机炒作的工具。对于普通家庭而言，房价越高，购房难度就越大，难以满足基本的居住需求。

正因如此，我国早在2016年就提出了“房住不炒”的长期定位调控政策。近年来，调控政策不断收紧，尤其是在2021年，调控累计次数达到了惊人的650次，创下了历史记录。“三条红线”和“限贷令”等政策的出台，有效地限制了资金流入房地产行业，导致房企资金链紧张。同时，银行贷款额度受限，使得2021年下半年全国房价普遍下跌。

即便到了今年，许多城市已经放宽了调控政策，但楼市行情依然没有明显好转，部分城市房价仍在下跌。在这种市场环境下，许多原本计划购房的家庭陷入了观望和犹豫。一方面，房价下跌对于刚需购房者来说是利好消息，意味着购房压力会减轻，房贷负担也会降低。但另一方面，他们也担心购房后房价继续下跌，导致房产贬值。

要知道，房产是家庭财富的重要组成部分。央行数据显示，房产占据了城镇家庭超过70%的财富。这意味着，房产贬值将直接导致家庭财富缩水。正是出于这种担忧，许多购房者犹豫不决，不知道现在是否是购房的好时机。与此同时，他们也担心如果不买房，未来房价会再次上涨，导致购房更加困难。那么，今明两年不买房，五年后是买不起房还是可以轻松购买呢？对于这个问题，商业巨头王健林和经济学家马光远的看法不谋而合。

早在2013年，王健林在接受采访时就曾表示：“未来10年，一二线城市房价还会继续上涨，三四线城市的房价没有太大的上涨空间，作此依据的是我国城镇化的发展方向”。当时，很多人对他的观点表示不理解，因为彼时正值房地产行业发展的黄金时期，无论是大城市还是小城市，房价都在普遍上涨。

但现在回过头来看，王健林的预判无疑是极具前瞻性和准确性的。第七次人口普查数据显示，我国的城镇化率已经达到了63.89%，这意味着城镇化进程进入了下半场，发展方向也发生了转变，即人口不再是从农村涌入小城市，而是从小城市向大城市迁移。在这种趋势下，小城市的人口将逐渐流失，而大城市的人口将持续增加。

房地产行业发展的根本动力在于人们的购房需求。当人口大量流失时，小城市的购房需求就会逐渐减少，导致楼市逐渐饱和，最终形成供大于求的局面。这也就导致小城市的住宅无人问津，房价自然难以有上涨空间。相反，对于那些人口不断流入的大城市而言，人们涌入城市后，为了扎根落户，必然会选择购买房产，从而带动购房需求的持续增长，进而推动大城市房价上涨。

著名经济学家马光远也曾提出：“未来的楼市将只剩下三个20%，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘”。这意味着，未来只有这三个20%的领域值得投资。对于那些经济发展缓慢、人口大量流失的小城市而言，其住宅自然失去了投资价值。只有那些经济发展迅速、人口持续流入的热点城市，其住宅才具有投资潜力。

此外，选择哪个房企开发的楼盘也至关重要。当前，房地产行业已经告别了“人口红利”时代，而房企的数量仍然非常庞大。未来，只有少数实力雄厚的房企能够继续存活下去。这一点，我们从当前许多房企资金链断裂甚至破产的现状中就能看出端倪。因此，购房者在选择房产时，也要注意挑选那些实力雄厚、口碑良好的房企开发的楼盘，以降低购房风险。

综上所述，我们可以得出结论：如果今明两年不买房，五年后小城市的住宅可能会更容易购买。然而，对于那些大城市而言，随着经济的持续发展和人口的大量流入，大城市的房价还会继续上涨，导致人们想要购买大城市的房产更加困难。