2026年开年，房地产市场出现了一些变化。二手房挂牌量在重点城市有所下降，北京从2025年9月的14万多套减到2026年1月的12万多套，上海挂牌量连续四个月回落，到1月底大约33万套。

克而瑞数据表明，2025年30个重点城市二手房成交面积达到2.14亿平方米，这是近五年最高值，一线城市成交反弹明显，上海和深圳分别涨7%和4%。

全国商品房成交面积2025年约8.9亿平方米，回落到2009年水平，住宅部分7.4亿平方米，像2007年那样。

北京新政后，周末楼盘到访和二手房带看增加，网签日均702套，涨37%。二线城市新房成交领先，如成都，但整体新房均价平，一线微涨2%。

三四线库存大，去化周期长。剔除无效库存，商品房有效库存约50亿平方米，年销售面积五六倍，算健康。

2025到2026年，新开工、销售面积预测，用工具去库存：收储2亿平方米，城中村改造0.8亿平方米，专项债回收土地8.5亿平方米。

到2026年底，广义库存降到9.6亿平方米，去化周期13.7个月，降15个月；超广义14.1亿平方米，周期20.2个月，降24个月。

开发商和二手业主降价避险，房价跌。地产政策宽松接近底，限购只剩京沪深大限制，首付比例、房贷利率最低，税费普宅标准优化。

2024年底取消普宅非普宅，自2025年1月起，个人购房契税面积标准从90平方米提高到140平方米，一二套不超过140平方米统一1%税率。土地增值税预征率下限降0.5个百分点，各地可调整。

增值税衔接取消普宅标准，北京上海广州深圳统一全国政策，购买2年以上住房销售免征增值税，不足2年征收率从5%调到3%。

一线城市取消普宅非普宅后，豪宅税废除，交易成本降。

土地增值税对建造销售增值额未超扣除项目20%的普通标准住宅，继续免征。深圳5月分区优化限购，调整企事业单位购商品住房，提升二手房交易便利。

上海深圳反弹大，产业核心区房源价稳。北京政策优化及增值税减免落地，年末优惠大，市场活跃。

网签显示，新政后新建商品住宅日均159套，涨72%。多管齐下释放改善需求，盘活存量、严控增量。中长期完善基础制度，优化保障住房供给，建设好房子。

100万房产在不同城市买力差异大。杭州未来科技城、武汉光谷南，科技园区周边房产挂牌3个月成交比例60%以上，就业中心吸引年轻买家。

普通二线如郑州航空港、芜湖江北新区，产业支撑局部交易活跃，但棚改新区新房去化需3-5年，二手房少人接盘。

三四线县城中心老社区，如绵阳涪城区、徐州云龙区，配套全，老人孩子住惯，转手易。但郊区所谓学区大盘，无实际学校支持，挂牌长期空置。地段需求决定价值，非城市级别。

持有成本成负担。月供、物业费、维修年占房价3%-5%。无法出租或租金低，5年内成本抵消增值。

2025年法院拍卖流拍率38%，买家少。百万房产看似保值，变现难。即使降价20%，难吸引买家。深圳龙岗白石龙房价年波动5%，居民注重通勤15分钟至科技园。

换房者旧房脱手难，只能出租补贴新贷，待回暖。北京丰台公寓租金回报不足2.5%，低于成本，投资者出售。

上海广州调整非普宅标准，延长增值税免征期。二手房信息公开，挂牌价时长透明，中介带看减，咨询变现策略增。

买家心态从追涨转评估退出。网友分享挂牌5个月，减价10万无问津，资金锁定影响计划。

刚需优先实用，投资设4%回报门槛。房产从财产变负担，急用钱时变现难，比跌价闹心。地段需求硬底气。

过去买房忧涨价错过，现虑顺利出手。从市场经验学到道理。房产回归居住，买重实用、卖重变现。选对地段、摸清需求，冷热皆避流动性坑，资产稳。

2025年房地产增加值占GDP比重、销售额显示地位重要。丁祖昱预判未来10-20年商品房年交易总量稳8-9亿平方米，存量主导。

2025年30城一二手房成交3.26亿平方米，同比微跌7%，一线跌5%。百城新房成交小降，上海成都领衔。

新房均价持平，一线涨2%。二手房2.14亿平方米，近5年高。库存缓解，剔无效后50亿平方米，健康。部分核心板块租金回报超3%，起拍地价超周边二手房价。

二手新增挂牌降，京沪深杭从3月6万套至11月4.5万套。2026年1月新房成交环比降32%、同比降20%，一线同环比降38%和15%。二手房成交环同比增16%和33%，新房二手分化。

新房周报显示北京等34城政策优化，成交小回落。二手周报14城成交环降3%，京宁苏跌前。中秋影响成交环降40%，苏厦蓉领跌。

土地周报供求规模回升，上海徐汇滨江刷新地价。供求低位，溢价率下半年新低。节后首周30城环增3倍，2月累计同比降4成。地产周期量价下行时间长。

2023-2024周期新开工下行38月，最大降39%；销售下行32月，最大降24%；70城新房价格下行32月，最大降6%；二手房下行34月，最大降9%。本轮超前两轮，规模收缩明显，去库存必然。

预测2025-2026销售面积8.22亿、8.47亿平方米，新开工增速-10%、-5%。去库存工具效果好，2026年末库存显著降。

政策接近底，限购放松，首付最低15%-20%，公积金缴存从12月放宽至6月。取消地价上限、限价，审核预售证。限售除京沪外取消。

增值税从5年调至2年，一线增值税解绑普宅，土增税预征率降0.5%。普宅标准取消。供给压缩，库存超36个月暂停供地。

2024年二手挂牌量攀升，60城379万套，增11%。房价跌，业主降价出售。

2025年上海房产税优化，符合条件非本市户籍暂免。持有居住证满3年并工作购房人，新购家庭第一套免税，第二套人均超60平方米纳税。

持有不满3年，后满3年可退已征税。鼓励人才在沪生活。整体力度小，拉动有限。市场从价格波动转向流动性考量，房产回归居住本质。

未来政策持续发力，盘活存量、优化供给，释放改善需求。库存下降，去化周期缩短，底部企稳。购房者需选需求地段，确保变现金顺畅，避免负担。

标普预测2026年新房销售额降8%至8.8-9万亿元，2026年降6%-7%。购房信心弱，政府可能加措施支持需求，但宽松不如以往。

租金下降压低房价，投资者需求低迷，潜在买家转租房。克而瑞统计，京沪深杭二手住宅新增挂牌量从2025年3月高峰6万套跌至11月4.5万套，信号二手房价格调整入底。

二手房市场分化明显。一线“以价换量”成效，2025年成交面积同比增长2%，上海、深圳反弹7%和4%。300万元总价以内刚需占比超60%，产业核心区或优质学区房源抗跌。

库存压力缓解成关键信号。丁祖昱指出，短期库存止增，中期见顶回落，长期持平。剔除无效库存后，商品房有效库存约50亿平方米，相当于年销售面积五六倍，健康区间。

至2026年末，广义库存降至9.6亿平方米，去化周期13.7个月，降15个月；超广义14.1亿平方米，周期20.2个月，降24个月。

政策调整持续优化供给需求。中央定调去库存，住宅供应成交下滑。

2024年底取消普宅非普宅标准，自2025年1月起，个人购房契税面积标准由90平方米提高到140平方米，一二套不超过140平方米统一1%税率。

土地增值税预征率下限统一降0.5个百分点，各地可调整执行率。增值税衔接取消普宅标准，北京上海广州深圳统一全国政策，购买2年以上住房销售免征增值税，不足2年征收率从5%调至3%。

一线城市取消普宅非普宅后，豪宅税废除，交易成本降。广州2023年9月起增值税征免年限从5年调至2年。

上海自2024年12月1日起取消标准，个人销售2年以上住房免税，不足2年5%全额缴。三部门公告促进平稳发展，契税优惠覆盖面扩大。

土地增值税对建造销售增值额未超扣除项目20%的普通标准住宅，继续免征。深圳5月分区优化限购，调整企事业单位购商品住房，提升二手房交易便利。

历史成交价高于政府参考价的挂牌价呈现，主流平台房源价恢复展示。2025年核心城市二手房成交维持稳定。

一线以价换量，全年成交面积增2%。上海深圳反弹显著，产业核心区房源价格稳。北京政策优化及增值税减免落地，年末优惠加大，市场活跃。