作者：千寻

01

2026开年以来，全国的二手房市场出现了新变化，二手房业主们不愿意继续割肉卖房了。

非常明显的一个数据，进入到2026年以来， 全国重点城市二手房的月度挂牌量持续地减少。

一线城市依然走在了前面。

北京的二手房挂牌量从11月以来连续4个月下降，仅仅2月份北京二手房挂牌量减少了3000多套。

上海的二手挂牌量拐点更早。从去年6月以来上海的二手房挂牌量开始向下，一直到2月份，连续9个月二手挂牌量持续减少，按照冰山指数的估算，上海二手房去化周期只剩下了4个月。

广州12月份二手房挂牌量由升转降，深圳今年2月份二手房挂牌量迎来拐点。

站在2月中旬这个节点，四大一线二手房挂牌量都处在下降空间。

不止是四大一线城市，杭州、苏州、合肥、天津等重点二线城市的二手房挂牌量也都迎来了拐点。

二手房挂牌量由升转降，逐渐成为全国各个城市的楼市趋势。

这是之前两年不曾出现的情况，它意味着二手房市场的供给量迎来了拐点。二手房业主们不再着急卖房了。

除了二手房供给量上的体现，自去年10月份以来，二手房业主卖房砍价的空间越来越小了。

我观察到的全国重点城市一些跌得厉害的二手房小区，10月份之后没有再出现下一套成交价比上一套更便宜的情况。

比如广州黄埔的知名刚需小区万科东荟城，100左右的三房从2021年4.7万降到去年的2万，从去年9月之后，基本上价格稳定在了1.9万-2万之间。再跌跌不下去了。

比如南京九龙湖的知名楼盘万科金域蓝湾，在2022年时价格高达4.5万/m²左右，过去几年价格下降，到去年上半年基本触底，下半年持续在1.7-1.9万/m²之前徘徊。

全国重点城市降价最猛的二手小区基本触底，房价稳定在了一定区间。

这是个接近拐点的新信号。

这个信号，现在逐渐体现在了全国二手房价的数据上。

根据中指研究院的数据，1月份百城二手房价为1.29万元/m²，环比下跌了0.85%，跌幅相比较上月收窄了0.12个百分点。而且更为关键的一点是，不管是一线、二线和三四线城市，二手房价的环比跌幅均出现了收窄。

这是在二手房的供给端量价上出现的变化。

二手房业主一方面不再愿意着急卖房，另一方面，愿意大幅割肉卖房的业主越来越少。

02

对于二手房市场来说，二手房供给端发生的变化是个好的现象。当需求不变，而二手房业主不愿意卖了，后面二手房市场的量价天平就会向买卖双方的中间端倾斜。

这意味着过去几年， 买方和中介针对二手房卖家单方面压价的恐慌行情即将结束，二手房市场逐渐回到了理性的博弈。

过去几年，二手房市场针对卖房人的恐慌情绪渲染一阵接一阵。什么今天不卖，明天一平少500，在这样的氛围之下，不少急卖的业主狠心割了肉。

而到了去年下半年，能急卖割肉的业主已经卖出去了，房价逐渐也抵达到了二手房业主的心理阈值。

二手房业主的心理阈值有两个。

一个是房产价值接近贷款额。

另一个是房贷利率接近租售比。

去年下半年以来，不少小区逐渐达到了上面的两个阈值。对于二手房业主来说， 当房产的价值接近贷款额甚至跌破贷款额之后，卖房的必要性已经不存在了。

房子卖了什么都不落，甚至还要倒欠银行钱，留在自己手里多少还是个资产。这是当下很多业主的内心活动。

而随着近几年的降准降息，房贷利率持续降低，持有房子业主的房贷压力持续减轻。根据央妈四季度的数据，四季度全国新发放商业性个人住房贷款的平均利率在3.06%，全国公积金利率为2.6%。根据麟评居住大数据研究院的数据，全国重点50城租金回报率已经达到2.08%。

部分房价跌的猛烈的小区，租金回报率已经达到3%以上。当房贷压力和租金持平，甚至比租金还要小的情况出现，业主们就不愿意卖房了。

并且随着去年股市的好转，社会上的财富效应慢慢好转，大家基于财富和未来的预期也出现了向好的势头。

一点点转变的预期，也映射到了房地产市场上，也让房地产的悲观情绪没有那么严重。

03

不管是从量价数据、情绪预期，二手房市场都算是露出了一点点曙光。

这点曙光虽然微弱，虽然不亮眼，但是总归出现了一些希望，让我们看到2026年二手房价真的在走向筑底了。

这个筑底的过程中，可能一年时间，也可能两年，但是有一点确定的是——

急跌过去了。

这个承载着我们绝大多数普通人家庭财富的资产，终于快要触碰到地面。

当然，这束曙光还需要持续观察，它现在就像泛青的早春一样，还不能完全确定接下来是不是都是温暖的天气。

因为楼市还存在季节性。一般真正奠定明显趋势的，是在3月份的小阳春时节。

如果今年小阳春如约而至，并且房价经历过三四月的市场验证，仍然保持稳定，甚至略有上涨，说明拐点真的来了。

对于这个拐点，我们也要有清醒的认识。 即使是拐点到来，也并不意味着所有的二手房小区都实现了止跌。

因为在过去几年房价的调整过程中，全国不同城市不同小区之间的房价调整差异是巨大的。

有的小区跌得早，跌得快。有的小区跌得晚，跌得慢。之前跌得慢跌得晚的小区，即使是迎来拐点，别的小区止跌，它仍有可能处在调整通道。

这就给我们当下市场的买房人提出了考验。 尤其是改善置换的朋友，更有可能遭受到买卖双杀。

刚刚忍痛割肉卖了自家的老破小，换了崭新的大房子。之前自家的老破小不跌了，新换的改善小区反而开始进入到调整通道。

这是需要我们普通人注意的风险。

面对这样的风险，我们需要去思考自家的小区有没有属于哪个范畴，是已经调整完成的小区，还是正在进行中的，还是尚未开始调整。

在拐点时期，你认为安全的反而可能是危险的。你认为是保值的，反而可能是调整未完的。这些，都需要我们去自己去感受，去把握。

总之，接下来的一年，楼市要有新变化了，这可能是旧周期的结束，也可能是新时代的起点。

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