马年刚开工，地产圈就被一场土拍炸醒了。

2月25日，广州迎来农历新年后首场重磅土拍——珠江新城马场地块。

这场竞拍从上午10点一直厮杀到晚上7点，近9个小时，243轮竞价，最终越秀地产以236亿元的总价笑到最后。

这个数字有多震撼？它不仅创下广州2010年以来拍地成交总额最高纪录，更以超8.5万元/㎡的住宅楼面价，刷新广州单价地王新高。

围观人数超10万，交易系统一度宕机，8家房企同台竞技，保利与越秀“硬刚”5小时……

在行业深度调整的今天，这场“开门红”的意义，远不止于一块地的归属。

它更像一针强心剂，宣告核心城市优质资产依然是房企的安全垫，也让我们看到了广州楼市复苏的底气。

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9小时的“神仙打架”，系统被挤爆了

让我们把时间拨回2月25日上午。

早上10点土拍刚开始没多久，广州公共资源交易中心线上竞价系统就涌入超过10万围观群众。对于一个土拍直播来说，这是前所未有的热度。

很快，服务器扛不住了，页面多次崩溃，网友们只能反复刷新才能跟上节奏。

起拍价186.44亿，这个数字本身就已跻身广州土拍总价TOP5。

但真正让吃瓜群众肾上腺素飙升的，是下午2点半之后上演的“双雄对决”。

前半程，越秀、保利、华润、珠实等8家房企轮番出价，热闹归热闹，还算温和。但到了下半场，其他6家陆续收手，只剩下保利和越秀杀红了眼。

保利的策略很“极限”，多次踩在倒计时最后30秒加价，把心理战玩到极致。

越秀则简单粗暴，逢价必跟，寸土不让。

就这样，两大巨头单挑5小时，硬生生把竞价轮次推高到243轮。

有业内人士调侃：“这不是土拍，这是意志力的较量。”

最终，越秀以236亿元将地块收入囊中，溢价率26.6%。这个总价仅次于2009年255亿成交的亚运城地块，位列广州历史第二。

为什么保利这么拼？答案很简单：它刚在2025年11月凭借保利玥玺湾创下首日销售破百亿的神话，如果再把马场收入囊中，就等于在珠江新城形成“双星闪耀”的格局，彻底坐稳CBD地主之位。

可越秀作为广州本土国企“一哥”，家门口的压轴宝地，岂能拱手让人？

这场龙虎斗，表面是抢地，实则是广州豪宅市场话语权的争夺。

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珠江新城“最后拼图”，稀缺价值拉满

能让这么多头部国央企拼到眼红的，当然不是普通地块。

马场地块位于珠江新城东区核心，地处“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的几何中心。

这里可以说是串联广州三大核心板块的“咽喉要道”，也是珠江新城东区最后一块大体量核心用地，稀缺性拉满。

地块总用地面积19.45万㎡，计容建面56.7万㎡，涵盖住宅、商业、商务、中小学等多种业态。在广州核心区，这种体量的复合型地块，十年难遇。

但真正让房企趋之若鹜的，不只是地段。

第一，这里是广州房价天花板

地块周边豪宅云集，侨鑫汇悦台二手挂牌均价超25万/㎡，凯旋新世界超17万/㎡，2025年入市的保利玥玺湾成交均价高达17万/㎡，最高单价突破30万/㎡。

市场已用真金白银证明：珠江新城东区的购买力深不可测。

第二，商业能级有望迎来质变

根据出让要求，地块需引进一家高端时尚百货，运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元。

有市场传闻称，这个神秘百货大概率是SKP——北京华联的王牌顶奢商场。

如果华南首座SKP真的落子马场，将与太古汇、K11形成顶级商圈矩阵，彻底改写广州高端商业格局。

第三，越秀早已深度布局筹备

很多人不知道，越秀不仅是买家，更是地块前期的“做地主体”。

在马场片区“政府主导+国企做地+市场运作”的开发模式下，越秀深度参与土地一级整备，支付了超百亿的补偿款，甚至还是赛马场运营公司的间接第一大股东。

换句话说，这块地从启动收储到规划方案，越秀早已了然于胸。

有越秀内部知情人士透露，为了拿下马场地块，越秀团队春节都在加班冲刺。这种提前布局、全力以赴的投入，也让越秀在竞拍时显得格外从容与坚定。

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不只是操盘者，更是城市合伙人

拿下236亿地王，越秀靠的不仅是情怀，更是实力。

2025年，越秀地产在广州公开市场投入106.16亿元，拿下9宗地，拿地金额位列全市第一，是唯一破百亿的房企，占全市涉宅用地成交总额的五分之一。

更关键的是，越秀的布局逻辑清晰得可怕。

翻开2025年的拿地清单：鸿璟台项目所在的番禺大石地块，承接长隆万博外溢。

鸿璟台效果图，以实际交付为准

白云嘉禾望岗TOD，卡位“北拓”节点。

天河棠下地块的越秀·阅璟台，填补金融城以北高端住宅空白。

白云嘉禾望岗TOD效果图，以实际交付为准

阅璟台效果图，以实际交付为准

每一块地都不是随机落子，而是精准嵌入城市发展脉络。

2025年，越秀·云萃项目6月首开，成为当年广州市场首个“日光盘”。

越秀·云萃效果图，以实际交付为准

“广府系”珑悦西关开盘半年后清盘，先锋系产品东山云起开盘去化率超9成、云萃项目首推即基本清盘。

珑悦西关效果图，以实际交付为准

在顶豪领域，璞樾·墅以6259万元的单套总价刷新纪录，成为天河区罕见的湖居合墅，更是广州中心区低密墅居中的珍稀孤品。

从城市更新到红盘缔造者，越秀早已从“开发商”进化为“城市合伙人”。

2025年，越秀地产实现合同销售额约1082亿元，年末现金结余超400亿元。

在多数房企勒紧裤腰带过日子的当下，这样的资金储备就是最大的底气。

当然，马场地块也是一场硬仗。商业部分需100%自持，总投资不低于60亿，还要配建五星级酒店和学校。这对开发商的资金实力、运营能力都是极限测试。

马场地块的落槌，不仅是一次土拍，更是一个信号，为2026年楼市小阳春吹响了前奏。

对于越秀来说，这块地承载着太多期待。它未来是否会与SKP联手重塑广州商业版图？会拿出怎样的产品对标保利玥玺湾？能否在顶豪市场扳回一城？

这些悬念，将在未来几年陆续揭晓。

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