阳春3月，北上广深二手房市场齐齐回暖——

上海二手房成交量突破3万套，创下近5年新高；北京二手房成交量近2万套，创近15个月新高；广州成交量超1.26万套，创近4年新高；深圳一二手住宅网签总量7898套，创下近11个月以来最高值。

政策利好叠加入学窗口期，此轮“小阳春”可谓如火如荼。不过，对于这轮热度能否持续、持续多久、能否扩散至全国，业内人士普遍持谨慎乐观态度。

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上海二手房单月成交量

时隔5年重新突破3万套

本轮楼市回暖最明显的城市，无疑是上海。

今年2月25日，上海出台“沪七条”新政，非沪籍人士在外环内购房的社保要求从3年降至1年，符合条件的群体可在外环内增购1套住房，公积金家庭首套最高可贷240万（叠加最高324万），释放了积压已久的刚需与改善性住房需求。

3月，上海二手房单月成交达31215套，时隔60个月重新站上3万套的“活跃线”。14日，上海二手房网签系统因瞬时流量过大，多次卡顿崩溃。28日，上海二手房网签1585套，刷新近5年最高周六及单日成交量纪录。

北京去年12月24日出台的楼市新政，为这一轮“小阳春”打下基础。今年1-2月，北京二手住宅网签量超2.3万套，高出近10年同期平均网签量2000余套。3月，二手住宅网签量达19662套，创下近15个月以来单月新高。

不止成交量回暖，上海、北京的房价也开始回升。据国家统计局数据，今年2月，上海、北京二手房均价分别结束了9个月、10个月的下滑态势，环比上涨0.2、0.3%。据安居客数据，今年3月，上海、北京二手房挂牌价分别为42763元/㎡、38480元/㎡，保持上涨态势。

上海、北京的“风向标”效应，也扩散到了广州和深圳。今年3月，广州二手房成交量超1.26万套，成为近4年新高。深圳一二手住宅网签总量7898套，创下近11个月以来最高值；其中，二手住宅成交5071套，环比上涨117%。

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上海总价300万以下二手房

成交占比超过六成

种种数据表明，一线城市真的迎来了“小阳春”。不过仔细分析成交数据可以发现，这轮“小阳春”并非全面普涨，小户型、低总价的刚需房源是交易主体。

多家第三方机构测算的数据显示，3月上海总价300万以下的二手房成交占比超过六成；在前半个月，总价300万元以下的二手房成交占比超过七成。

北京也不例外。中指研究院数据显示，今年1-2月，北京70-90㎡二手房成交占比达到65%，总价300万以下二手房成交套数占比42%，均为近年最高水平。

北京二手房各面积段、总价段销售套数占比。图/中指研究院

对于本轮热度的续航能力，业内人士普遍持谨慎乐观态度。第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华在接受媒体采访时表示，当前是结构性企稳、核心城市领跑的复苏。后续能否确立反转，要看二季度成交量能否稳住、二手房去化是否顺畅、居民信心能否持续修复。

更有业内人士直言，本轮回暖源于积压需求释放、市场预期修复及政策信贷支撑，短期内“小阳春”热度有望延续，但缺乏投资需求入场，不具备全面暴涨基础。

广东省住房政策研究中心李宇嘉认为，这轮热度有望延续到4月。李宇嘉分析，当前二手房率先回暖，但后续二手成交提速推动“卖旧买新”，叠加后续供应结构优化，吸引改善置换，市场有望形成“二手回暖—置换入市—新房走量”的正向循环。

至于房价，上海易居房地产研究院院长、克而瑞联席董事长、普睿数智董事长丁祖昱认为，以价换量会是未来一段时间二手市场交易回升的基础和前提，“价跌—量升—价稳—量跌”的博弈仍将维持，短期量价尚难出现实质性反转，量涨价稳将成为常态主旋律。

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2025年上海人口净流入超10万

为近5年次高水平

上海楼市一向被视为全国风向标，它的复苏一定程度上可以提振市场信心。但也需看到，这轮回暖其实离不开政策、经济、人口等多重因素托举，全国市场企稳恐怕仍需时间。

政策的利好最为直接。同策研究院联席院长宋红卫列过一组数据：受“沪七条”新政影响的客群来访成交转化比约为10:1，远高于非新政客群的27:1。其中，“公积金贷款额度提升”贡献了77%的拉动力，政策红利精准落到了那些原本只差“临门一脚”的购房者身上。

超强的经济发展活力与居民收入水平，稳住了市场预期和购买能力。2025年，上海GDP总量5.67万亿，连续多年稳居全国第一；居民人均可支配收入91987元，是唯一一个超过9万元的城市。北京、深圳、广州GDP总量和居民人均可支配收入，也都稳居全国前五。

此外，人口流入提供旺盛的购房需求。2025年，上海常住人口2485.41万人，较上一年增加5.15万人。考虑到自然增长人口-5.7万（出生10.7万，死亡16.4万），去年上海人口净流入10.85万，为近5年次高水平。

广深就更无需多言。2025年广东常住人口12859万，较上一年增加79万，蝉联全国增长冠军。考虑到自然增长人口29万，广东去年人口净流入50万，大部分都流入了以广州、深圳为中心的珠三角地区。

至于全国市场，中指研究院上海企业常务副总经理程宇直言：市场企稳仍将是一个渐进过程，它的持续性依赖于居民收入预期，以及房价预期的实质性修复。

撰文：蓝桥

统筹：钱琪瑶