先看一则笑话，是这样说的。

某人受一高人指点，年初卖掉了手上的一套闲置房获款120万，满怀信心的杀入大A，一年时间不到，账户里只有70万了，气得头昏眼花。在老公的劝说下，要她把剩下的钱转出来买房。没想到的是，卖出去的那个小区有同户型同楼层房子在售，还不止一套，挂牌价格也在70多万左右，于是乎，她又以70万的价格买了回来。

看了这个笑话后，感觉笑不出来，因为感觉不像是虚构的，是不是比较贴合现实？根据机构的百城房价数据显示，百城二手房均价连续19个月下跌。很多城市的远郊盘、都市圈盘，原本1万多的价格，现在只有4-5千一平米了，即便是市区，3成左右的跌幅都比较普遍，网上甚至有报道，有个别楼盘的房价回到了2013年。对于这样的结果，是国家想看到的情况吗？自然不是。

信息显示，2022年，全国优化楼市政策超600次，今年1-11月都超900次了，全年结束，大概率达到千次大关，这是房地产调控史上绝无仅有的，特别是在放开限购、限售，发放购房补贴，提高公积金贷款额度、降低首套房和二套房贷利率方面，力度都是越来越大，目标很明确，刺激大家出手买房。但结果大家都看到了，购房者观望的多，下手的少，买房人担心市场还会继续调整，根本就不着急。这一点，我们在楼市传统旺季“金三银四”和“金九银十”中深有体会，都是热一会后就消停了，然后又进入长路漫漫。

但我们必须要知道一个道理，房地产作为经济的重要组成部分，也是家庭财富的最大组成部分，怎么可能坐视不管呢？问题是，接下来要怎样做才能让市场回到官媒屡屡提及的“促进房地产市场企稳回暖”的目标呢？这确实是一个很急迫的话题。

在多番刺激楼市需求政策出台后，市场还需极力呵护的大环境下，住建部释放了一个重要信号。根据每日经济新闻信息，住建部相关领导表示：

部分城市个别区域已经出现供给过剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集配售型保障性住房，避免闲置浪费。与此同时，涉及土地、财税、金融等配套政策已在陆续出台。

如何理解？就是说，我们一些地方住房如果出现过剩的话，此前已经审批过的未建土地等准备要卖的保障性住房，该收回就收回了，不建了。而且相关的政策配套措施将陆续出来，为什么要这样做？住建部在12月21日的全国住房和城乡建设工作会议上其实说的很清楚，住建部倪部长部署了18大方面的工作，排在第一项的就是“因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡”。看到这里我们应该明白，收回供应过剩土地不建房，能不新供就不供了，就是为了实现住房供求平衡，明年将作为头等大事来抓。按照倪部长的说法，“动则必快，动则必成”，预计供需关系将很快得到扭转。

可以合理想象，房子供应少了，随着需求的不断释放，楼市库存就会不断减少，供需关系也能得到根本性的扭转。毫无疑问，继2015-2018年那波主动强“压缩”供地以后，这轮楼市政策优化的关键措施，再次启用强“压缩”供地。

不得不说，根据以往经验，管理层已找到了促进楼市企稳回暖的方式，从刺激需求端为主，转变到控制供应端。这也应了此前不少专家学者呼吁的，过去也一直证明，买房人都是买涨不买跌，现在的房价仍旧处于调整之中，仅仅刺激需求端肯定不行，在需求减缓的大背景下，减少住房供应是根本，这是楼市实现真正回暖的必由之路。

所以，2015年-2018年期间那波楼市，在刺激需求端，采用棚改货币化安置的同时，在那期间，住建部和国土部联合发布了一个通知是这样说的，因城施策，对楼市库存消化周期超36个月的地方，应停止供地，消化周期18-36个月的地方，要减少供地。所以，各城根据自身楼市库存情况压缩土地供应，结果大家果然是收到了奇效。

那么，压缩土地供应，能带来多大效果？不妨看一个典型的例子。

2015年到2017年间，很多城市都加入到压缩土地供应之列，像东部的常州，当年被央视报道为“鬼城”，说的是常州大量新建房屋空置，商品房库存积压量大，楼市非常的低迷。接着，常州开启了3年宅地零供应之旅。而老库存在棚改货币化安置的政策春风下不断下降，市场会逐步走向供不应求状态，到2018年-2019年时，常州不但甩掉了“鬼城”的帽子，市场还呈现供不应求的状态，很多小区的房价还翻了一番。

当然，我们也要清晰的认识到，现在处于楼市回暖的前期阶段，楼市出现暴涨的可能性不大。现阶段的主要任务是扭转楼市供大于求的局面，目标是实现供求关系平衡。有人可能不理解啥叫供求关系平衡？可以举个例子就明白了。

按照上一轮楼市周期，当2015年初楼市去库存战略开始实施后的大半年时间里，库存新房快速减少，但那个时候的房价并没有出现异动，但到当年10月份时，全国楼市库存的平均去化周期大概到了10-12个月，这个时候，有些地方的房价就开始上涨了。由此我们可以看出，楼市库存去化周期10-12个月应该是大多数城市的供需平衡线（楼市去化周期，即按待售商品房/现有月成交量的比值，就是按照现有的成交速度，在不新增供应的情况下，需要多少个月去化完毕）。

当然了，每个城市的供需平衡线不尽一致，但上下差也就两三个月时间。所以，用一句话解释供需平衡线的话，这根线就是楼市去化周期，往往是房价异动的标志，库存量大于这个线，房价易跌，库存低于这个线，房价易涨。但我们有些人也不要盲目乐观，还要知道未来楼市管控的一个逻辑：

一是，要做到绝对的供需平衡谈何容易？效应产生后，往往是会越过线的，就看政策刹车的及时程度；二是无论怎样，现在及未来的政策环境已不同往日了，正如本次住建部部署明年工作会议上强调的，仍要坚持房住不炒定位。说白了，买来自住可以，但炒房就不要了，政策是不支持的，如果真过热了，势必会有后手抑制。