7月份,在传统淡季的大背景下,青岛新房市场呈现出“平淡”的色调。据卓易数据统计,青岛7月新房成交4558套,建面59.77万平方米,成交总金额86.69亿,环比上个月大幅度下滑(50%左右);套数同比去年下跌了4.3%,值得欣慰的是,面积和成交总金额同比去年上涨了2.07%、5.17%。
与上月相比,7与份青岛新房成交套数和面积均出现下滑,主要是受到夏季高温天气的影响,购房者出行意愿降低,同时房企推盘节奏也有所放缓。不过,同比数据却展现出市场的韧性,套数同比去年微跌4.3%,面积和成交总金额同比去年上涨2.07%、5.17% ,这表明青岛新房市场在整体上保持着企稳向上的发展趋势。
从区域分布来看,城阳、西海岸成为新建商品住宅成交的热点区域。城阳区凭借其日益完善的城市配套,如便捷的交通网络、丰富的教育资源和商业设施,以及相对亲民的房价,吸引了大量刚需和刚改购房者,7月新建商品住宅成交928套。西海岸新区则依托广阔的发展空间和不断崛起的产业,成交903套。崂山区位列第三位,7月新建商品住宅成交306套,这房源多为高端改善型产品,凸显出主城区土地资源的稀缺性以及购房者对核心地段的追捧。
将时间跨度拉长至1 - 7月,青岛新建商品房签约39712套,成交面积497.71万平方米,成交总价705.42亿元,签约套数、面积和签约金额较去年同期上涨0.05%、1.9%和2.8% 。从商品住宅成交面积结构分布来看,今年1-7月的商品住宅去化中,100平方米以下的占比约17%,100-120平方米面积段成交最多占比36%,120 - 150平方米的商品住宅占比约32%,100-150平方米两个面积段加起来约68%,这清晰地表明青岛楼市已经迈入以改善市场为主导的新阶段,购房者不再仅仅满足于基本的居住需求,而是对居住品质、空间舒适度、社区环境等方面提出了更高的要求,改善型住房需求逐渐成为市场的主要驱动力。
去化率是衡量房地产市场健康程度的关键指标之一,它反映了市场上房屋的销售速度和供需关系。据青岛锐理数据统计显示,截至年7月,青岛商品住宅市场的去化周期缩短至16.9个月 。不同区域的去化率存在显著差异,原老市北区的去化周期最短,仅为11.1个月,主要原因是该区域缺乏新地供应,市场上的房源相对稀缺,供不应求,从而使得去化速度较快。老四方区作为刚需和刚改购房者的青睐之地,去化周期为11.8个月,该板块是主城区新盘最为集中的区域,不仅有海信悦澜山、中海云境、滨海国际中心等流量盘,还有通和悦章、国信和悦等住宅新规下得房率大幅提升的品质楼盘,这些项目凭借各自的优势吸引了众多购房者,加速了房源的去化,另外,富力海悦学府项目也已面世。
李沧区的去化周期为18.5个月,随着区域内森林公园、璀璨璟园等项目的稳步去化,存量房源逐渐减少,去化周期也明显缩短。然而,郊区部分区域由于前期过度开发,导致供应过剩,再加上配套设施建设滞后,居民生活不便,使得去化压力较大。例如,胶州市和即墨区面临着库存积压的问题,其去化周期相对较长。
从1 - 7月的整体情况来看,青岛楼市的去化呈现出区域分化的态势。主城区由于土地供应紧张,房源相对稀缺,去化率相对较高;而郊区部分区域供应过量,去化速度较慢。但随着政策的不断调整和市场的自我调节,整体去化率逐渐趋于稳定,市场供需关系正在逐步改善。“这意味着房地产市场正在从过去的快速扩张阶段向更加稳健、平衡的发展阶段转变,房企需要更加精准地把握市场需求,优化产品结构,以提高项目的去化速度。
前20强房企销售了440亿
据锐理数据统计,今年1-7月,位列青岛市新建商品房销售金额排行榜前20位的开发商,联手创下约440亿元的销售额,这一成绩占据了全市商品房市场的47.8%。其中,头部房企表现尤为突出,充分彰显了其在市场竞争中的强劲实力以及与日俱增的行业影响力。
从当前市场趋势来看,产品力升级已成为房企突破竞争的核心变量。在白热化的市场竞争中,房企需深度聚焦消费者需求,以高品质产品力构建差异化竞争力。开发商要从户型功能设计、社区配套完善、物业服务升级等维度全面发力,方能赢得购房者的认可与信赖,实现企业长期可持续发展。
基于当前市场状况和政策导向,青岛楼市在未来将呈现出持续分化的发展态势。主城区方面,由于土地供应持续收紧,2025年青岛主城区包括市南、市北、李沧、崂山在内的土地供应同比减少38%。同时,高端改善型住房需求在主城区将持续释放,尤其是120 - 150平方米的面积段产品,市场关注度和需求将不断上升。例如,崂山区的一些新楼盘,凭借其优质的地段、高端的配套设施和精美的户型设计,吸引了众多改善型购房者的目光,未来这一趋势还将延续。这些购房者更加注重居住品质、社区环境和物业服务,对房屋的附加值要求较高。而郊区则面临着不同的市场情况,由于供应过剩和配套不足等因素,房价承压的趋势将持续。
从需求端来看,青岛的刚需端有所收缩,改善和置换需求增长明显。同时,也有一部分刚性需求被二手房和配售型保障房满足。未来,青岛市的人口结构和城镇化进程也将对楼市产生深远影响。“随着年轻人口的流入和高端人才的聚集,改善型需求将继续保持增长态势,成为市场的主导力量。”这也促使房企在产品研发和定位上更加注重改善型需求,提供更多高品质、多元化的住房产品,满足不同层次购房者的需求。
对于刚需购房者来说,专家建议,虽然房价整体相对稳定,但仍要密切关注市场动态,选择性价比高、基础设施完善的房源。不要仅仅因为价格便宜而选择偏远、配套不完善的房屋,要充分考虑房屋的流通性、户型设计和地理位置等因素。可以多关注一些新盘的优惠活动,以及二手房市场中的优质房源。改善型购房者则要更加注重房屋的品质、配套和居住环境。在选择房源时,可以优先考虑主城区的优质地段,多关注120 - 150平方米面积段的改善型产品。
同时,无论是刚需还是改善客户,要对开发商的品牌和口碑进行深入了解,选择信誉良好的开发商,以确保房屋的质量和后续服务。可以通过查看开发商以往的项目案例、咨询其他业主等方式,了解开发商的实力和信誉。