没有意外，紧随北京，

上海的限购政策进一步打开。

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

“825新政”的四点内容

1

限购优化，外环外不限购

符合条件的居民家庭，沪籍家庭/单身人士，外环外不限购，外环内限购2套（维持不变）；

非户籍家庭/成年单身人士，自购房之日起，连续缴纳社保/个税满一年，外环外不限购；外环内（维持不变），连续缴纳社保/个税满三年及以上，限购一套；

2

公积金额度提高

首套最高的额度，从160万提高到184万，多子女家庭，从192万提高到216万；

二套最高贷款额度从130万提高到149.5万；

支持提取公积金支付首付款、允许“又提又贷”；

3

商贷利率不区分首套、二套，都按首套算

在利率定价机制安排方面，不再区分首套住房和二套住房；

4

房产税政策完善

非沪籍家庭首套免征；二套及以上，免60㎡/人。

六点解读

1

“825新政”是意料之中

8月初北京放宽五环外限购时，很多人就在猜测，上海什么时候会跟进。此次的放开可以说是意料之中：

一是，8月18日，李强总理在主持国务院第九次全体会议时，就强调“要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。核心是民生导向，要保障人们的合理住房需求，无论是刚性需求还是改善型需求；还有就是市场“止跌回稳”目标还没有实现，或者说，成果还不够稳固，需要政策继续发力托一把。总理刚说完一周，上海的政策就来了，上海的效率够高。刚好2024年929 “沪七条”的效应也在消退，825“沪四条”刚好接上；

二是，市场下行，政策收紧已经有几年时间，市场上的投资/投机性需求已经被遏制，市场也已经处于深度调整状态，即便是如上海这样的核心城市，市场内部的分化也很明显，核心板块的项目被争抢，8月23日上海壹号院第五批次开盘，66套房源1小时售罄，销售额48亿，2025年累计销售金额超220亿；而位置没那么核心的项目，则可能无人问津，再保持强压的政策意义不大。

2

利好外环外，带动一波购房需求释放

政策已经压了很久，有一部分人群的购房需求也是压抑了很久。这次将外环外的限购政策放开，能带动一部分购房人群下定决心入市，一方面，客观的政策约束取消了，硬性的要求没有了，外环外，只要是上海户籍，无论是家庭，还是单身，只要你有需求，又有实力，随便买，不限套数。非上海户籍的人群，社保/个税交够一年，在外环外也不限购；另一方面，上海的房价也调整的差不多了，上海利率也已经调到较低的水平，能入手的可以入手，不需要再继续观望了。

政策执行之后，外环外库存压力或能有所缓解。但是从房价角度出发，成交量的修复或能带动房价的稳定，但房价大涨的可能性不大。

3

居民购房压力减轻

除了限购的放开外，这次的政策还涉及公积金贷款额度提升，公积金可用作首付，商贷利率不区分首套二套，房产税减免等等，切实给到居民实际的实惠，能降低居民购房的贷款门槛和还款压力。

4

稳楼市还需要更大力度政策入市

相较于绝大多数城市，上海的楼市行情要好上很多，上海已经放开外环外的限购，这也一定程度上反映了稳楼市的迫切。各地的政策也是陷入到“冷静期”，多数是补贴、公积金等这类常规政策，对于稳楼市、稳房价，见效慢且作用不明显，更大程度上还是在靠市场的力量在修复行情，亟需更大力度政策的入市，有能力跟进政策的城市势必会再跟进。

5

楼市的调整需要经历漫长的过程，

没那么快结束

2021年，新房成交金额冲上18万亿的量级，成交面积达到18亿平米，都是历年最高峰，其后进入阵痛周期，四年时间过去，新房的总量已经是较高峰时期腰斩的状态。根据国家统计局最新的数据，2025年1-7月，新建商品房销售面积5.16亿平米，同比下降4.0%；新建商品房销售额4.96万亿，下降6.5%，降幅都在扩大，可以肯定的是全年的新房成交量仍将是负增长。不少的企业其实仍没有从经营困境里走出来，有些曾经稳健的企业或者投资停摆，或者直接转型，有的已经躺平；尚算活跃的国企或央企，投资很定向，也更谨慎，即使是一线城市，也不一定就安全。

行业调整要经历一个漫长的过程，大家要做好准备。

6

政策工具箱里有储备，

但短期内应该不会打出来

“止跌回稳”的目标是不会改变的，政策在需求时拖一拖是必然，但强刺激不太可能。楼市能否回暖，什么时候回暖，还是依托于宏观经济形势。国家的政策工具箱里或有储备，但如今的内外部环境下，（除非特殊情况）不太可能把重心放在房地产上，不可能毕其功于一役，更多可能还是常规的政策支持。

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