二手房市场悄然变局：挂牌量激增背后的四大推手

近日，中国二手房市场呈现出前所未有的调整态势。数据显示，2024年5月，全国百城二手住宅平均价格已跌至每平方米14870元，且这一环比下跌的趋势已持续了整整25个月。与此同时，各地二手房的挂牌量更是如同潮水般涌现，令人瞩目。成都、重庆、武汉三市的挂牌量均突破20万套大关，杭州也达到了21万套，上海紧随其后，挂牌量达18万套，即便是北京，也录得了11万套的可观数字。有业内人士惊叹，如此大规模的二手房同时涌入市场，实属罕见，堪称“人间奇迹”。

面对二手房“抛售”浪潮的愈演愈烈，许多人不禁心生疑问：究竟是什么原因导致了这一现象？经过深入剖析，我们认为主要有以下四个方面的原因在起作用：

一、 长期房价上涨的“堰塞湖”效应与获利了结的冲动

自1998年房改以来，中国房地产市场经历了一轮长达二十余年的单边上涨周期。彼时，普通城市的房价从每平方米2000元左右飙升至最高峰的1.1万元，涨幅高达5.5倍。而一线城市如北京、上海、广州、深圳，其房价更是从最初的每平方米3000元，一跃成为最高时的6-7万元，涨幅惊人，超过20倍。在这漫长的增长过程中，房价鲜有出现像样的调整，积累了巨量的“泡沫”。一旦市场风向转变，失去“只涨不跌”的赚钱效应，那些早期进入并已获利丰厚的投资者，尤其是部分炒房客，便会急于将手中的房产“抛售”变现，以求“落袋为安”，避免潜在的更大跌幅。

二、 政策松绑下的市场“解禁”与交易活跃度的提升

近年来，国内绝大多数城市纷纷调整或取消了过去的限购、限售政策。这一转变，不仅为外来人口在当地购房置业消除了障碍，更在客观上为手中拥有多套房产的投资者提供了出售的便利。政策的“松绑”意味着市场限制的解除，炒房客可以更加自由地处置其持有的房产。因此，在杭州、西安等城市全面放开限购、限售之后，二手房市场随即出现了挂牌量的“井喷”，便是这一政策影响下的直接体现。

三、 房贷利率下调引发的“借新还旧”操作

当前，银行房贷利率的持续下调，促使许多家庭开始考虑提前偿还高利率的存量贷款。在过去几年，不少购房者承担着5.88%甚至更高的房贷利率，而如今新发放的房贷利率已降至3.6%左右。这种巨大的利率差让早期购房者感到“吃亏”，从而催生了“置换”房产的需求。一些家庭选择借款结清旧的房贷，然后卖掉现有住房，再以更低的利率贷购买新房，以此来降低整体的房贷负担。这种行为客观上增加了二手房市场的供应量。

四、 购房需求萎缩与理性回归下的“接盘难”

二手房挂牌量的激增，也从另一个侧面反映出当前购房需求的持续萎缩。如果市场上挂牌的房源能够迅速被买家消化，那么挂牌总量便不会出现如此明显的增长。而当前购房需求走低的根源，则可归结于两点：

首先，经历过长达三年的新冠疫情，许多刚需家庭和改善型家庭的收入受到较大影响，购房能力明显削弱，不少原有的购房计划不得不被搁置。

其次，疫情也让人们的消费观念发生转变，购房行为变得更加理性。购房者不再像过去那样盲目跟风或冲动决策，而是更加审慎地根据家庭的实际经济状况来决定是否购房以及购买何种房产。

综合以上因素，大量涌入市场的二手房，在购买力不足和需求下降的背景下，正面临着“无人接盘”的尴尬局面。正如部分业内人士所言，当前二手房市场的剧烈调整，某种程度上正在创造着前所未有的“市场奇迹”。这其中，房价长期累积的泡沫一旦失去支撑，获利了结的冲动便会迅速放大市场的波动性。