记者 王雅洁

面对规模庞大的国有“家底”，地方正尝试通过市场化运作，让沉睡的资源、资产、资金（下称“三资”）焕发新价值。

10月16日，湖北省委副书记、省长李殿勋在武汉市调研国有三资管理改革并召开推进会部署重点任务。

10月24日，安徽省政府新闻办召开专题新闻发布会，解读《安徽省推进“大资产”统筹管理总体工作方案》。安徽省财政厅厅长谷剑锋在新闻发布会上直言，截至2024年底，全省企业国有资产达16.48万亿元，行政事业性国有资产1.95万亿元。这些资产如果能够有效盘活，将释放巨大的发展动能。

两地的举措，将三资改革推入公众视野。

所谓三资改革，就是通过市场化手段，把“沉睡”的国有资源变成活的资产，把资产变成流动的资本，把资金用出放大效应。

一名曾参与湖北省三资改革方案讨论的国资人士对经济观察报记者说：“这不是国资委的强制要求，而是地方自发的改革探索。”

这场改革并非一时兴起，而是压力与机遇并存下的选择。

2022年底以来，各地债务风险集中暴露，地方政府化解债务重任在身。

与此同时，传统的土地财政模式难以为继——全国300城土地出让金从2021年的6.5万亿元跌至2022年的4.8万亿元，跌幅超过25%。

上述湖北国资人士说：“我们面临着双重压力，一方面是化解债务风险的紧迫任务，另一方面是要在土地收入锐减的情况下，找到新的财政可持续路径。”

安徽省合肥市一名国资委人士表示，三资改革不是简单地卖资产，而是要建立“资源、资产、资本”的良性循环机制，这既考验地方政府的智慧，也检验地方政府运用市场化手段的能力。

如今，这场起源于地方自发的改革探索，正在更大范围内掀起波澜。更多省份将加入三资改革行列，一场新的国有资产管理变革正在开启。

地方的选择

2022年底以来，各地债务风险集中暴露，中央要求地方政府自行化解债务。湖北省面临较大的债务化解压力，需要通过三资改革来盘活资产，增加资金来源。

传统的土地财政模式难以为继，地方财政收入锐减，土地出让金更是断崖式下跌。

在债务化解与土地财政退潮的双重压力下，地方正在存量资产中寻找新的出路。

2025年初，湖北省省长李殿勋主持召开专题会议，明确提出要在国有三资管理改革方面坚持“三个一切”原则——一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化。

上述湖北省国资人士对经济观察报记者表示：“改革不是跟风，而是被现实逼出来的。我们有丰富的资源，但很多在‘沉睡’，同时又要面对稳增长、防风险、保民生的压力，盘活存量资产是必然的选择。”

往更早回溯，湖北省的改革探索实际上早有端倪。

公开资料显示，2023年9月，湖北就以化债为切入点推进大财政体系建设，全面清理国有三资，开展“确认、确权、确值”工作，这在湖北省历史上尚属首次。

2024年底，湖北省首次出手，全面清理出高达21.5万亿元的国有三资。

上述湖北省国资人士认为，这既表明有大量资产在“沉睡”，也反映出有庞大的债务需要偿还。

在2025年初湖北省政府召开专题会议后，湖北迅速成立了由省财政厅牵头的专项工作机制，各分领域成立工作组。2025年2月，李殿勋担任湖北省省长后，加快推进三资改革进程。

就在湖北积极推进三资改革的同时，安徽也在跟进全省范围的“大资产”统筹。

2025年10月24日，安徽省政府新闻办召开专题新闻发布会，解读《安徽省推进“大资产”统筹管理总体工作方案》，正式启动覆盖全省国有三资的统筹管理改革。

在安徽省财政厅厅长谷剑锋看来，安徽国有三资规模庞大，但是当前“三资”管理仍存短板：部门条块分割导致资源“各自为政”、政策衔接不畅造成盘活壁垒、资源统筹不足让部分资产长期“沉睡”。改革核心是破解约束、激活动能。

上述安徽省合肥市国资人士认为，地方债务压力是推动三资改革最直接的动因。他说：“过去依赖土地出让收入偿还债务的模式已经难以为继，必须找到新的还款来源。”

与此同时，传统的融资平台模式也面临转型。

随着国家对地方政府隐性债务监管的加强，传统的城投融资渠道收窄，通过盘活存量资产获取现金流成为更为可行的路径。

2025年10月16日，湖北省省长李殿勋在武汉市调研国有三资管理改革并召开推进会时要求，要“更加深刻把握‘一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化’三项原则”。

这被外界解读为湖北将进一步加大改革力度。

金融“魔术”

从沉睡资产到流动资本，在湖北的三资盘活改革中，“融”字是最具想象力和技术含量的环节之一。它不再局限于传统的使用、出售或租赁，而是通过金融工具的巧妙运用，将静态的、固化的资产转化为动态的、可增值的资本。

这一过程，在上述湖北省国资人士看来，就像“金融魔术”，其背后是清晰的逻辑、精准的估值和大胆创新。

湖北武汉洪山人工智能大厦的探路，便是资产证券化一个教科书式的案例。

六年前，洪山科投副总经理胡丹青眼中的那幢大楼，还是一个“包袱”。

当时，这栋位于核心区域的大厦入驻率长期徘徊在30%以下，年租金收入仅够覆盖基本的运维成本，是一笔典型的低效资产。

转机始于对大厦的重新定位。

洪山区政府没有简单地选择整体出售大厦，而是看准了人工智能（AI）的产业风口，决定将其打造为区域性AI产业高地，前后投入5000多万元进行智慧化改造，并配套了专项产业政策，吸引了包括科大讯飞、商汤科技等龙头企业在内的60多家AI企业入驻。

胡丹青介绍，到2023年，这栋大厦的年产值已突破15亿元，入驻率稳定在95%以上，成了名副其实的“高产楼”。

资产价值提升了，但如何将这份“高产”变现，为区域发展注入更多资金？

向银行申请抵押贷款，不仅额度有限、利率较高，而且期限短，无法匹配产业发展的长期性。

胡丹青说：“我们最终选择了发行CMBS。”

CMBS，即商业房地产抵押贷款支持证券，其核心逻辑是将这栋未来能产生稳定现金流（租金）的商业物业抵押给一个专项计划，由该计划向社会投资者发行证券来募集资金。

这个过程远比听起来复杂。

胡丹青和他的团队花了近一年时间，完成了从资产梳理、法律尽职调查、现金流预测到信用评级等一系列繁琐工作。

他表示，最关键的环节是现金流预测和信用增级，比如要向投资者证明，这栋大厦在未来许多年里，都能像一台精密的机器一样，持续、稳定地产生租金收入。

为了获得更优的发行条件，湖北省融资担保集团为此次发行提供了增信，相当于给其加了一道“保险”。

最终，2024年，洪山人工智能大厦CMBS在上海证券交易所成功发行，融资规模达3.01亿元，发行利率低至2.5%。

这个利率远低于同期限的银行贷款基准利率。

胡丹青清楚这笔账该怎么算：如果用传统租赁模式，收回这3亿元的投资需要近20年。而现在，通过CMBS，一次性融到了这笔钱，并且资金使用灵活，可以立刻投入到新的园区建设和产业扶持中。这等于让这栋沉睡的大楼“开口说话”，融到发展的资金。

“地上信贷”

与已经产生稳定现金流的商业物业不同，那些尚处于沉睡状态的资源性资产，又如何实现“融”的突破？

湖北联投集团在小阳坪磷矿上的操作，给出了一条新路径。

湖北联投拥有宜昌市夷陵区小阳坪磷矿的探矿权。这片6.67平方公里的矿区，初步评估其磷矿资源价值高达数十亿元。在新能源电池产业蓬勃发展的当下，磷作为磷酸铁锂正极材料的关键原料，市场前景可观。

湖北联投企业一名人士说：“当时我们面前有两条路：一是直接转让探矿权，可以快速回笼几亿元资金；二是自己主导开发，但前期投入巨大，且开发周期很长。”

最终，经过反复论证，湖北联投认为直接出售是“捧着金饭碗讨饭”，无法享受资源未来的增值红利；而自主开发又面临巨大的资金压力。

他们创造性地走出了第三条路——“探矿权质押融资”。

简单地说，就是不卖这个矿，而是把这份未来开发矿产的权利质押给银行，以此作为担保来获取贷款。

方案的难点在于价值评估和风险控制。银行如何确信一个尚在地下的矿藏值这么多钱？万一未来矿价暴跌或开发失败，风险如何规避？

为此，湖北联投联合国内顶尖的地质勘查机构和评估机构，出具了详尽的资源储量报告和市场价值评估报告。

同时，他们与银行设计了动态的风险管理方案，包括将融资金额与未来矿产市场价格部分挂钩，并设定了严格的资金用途监管，向银行清晰地展示了磷矿资源的长期战略价值以及企业自身的开发能力，试图打消其顾虑。

最终，银行基于专业评估，向湖北联投提供了近18亿元的授信额度。

这笔像及时雨一样的钱，促使该企业的矿山前期基础设施建设、环保投入和技术研发进程明显提速。

一旦未来条件成熟，该企业还可以随时还款解押，完整地收回矿权。这笔金融操作，让其在不出让核心资产的前提下，撬动了巨量资本，真正做到了“鱼和熊掌兼得”。

能否复制？

湖北的三资改革模式正在全国范围内引发关注。其核心在于，通过“用、售、租、融”四字诀，将沉睡的国有资源、资产和资本激活，为地方经济发展注入新动能。

这一模式的成功实践，使其具备了被其他地区复制的可能性。

类似的改革探索已在安徽、湖南等多个省份展开，尽管各地侧重点有所不同，但核心逻辑高度一致：即通过市场化手段盘活存量资产，提升资源配置效率。

以湖南“三个一切”原则（一切资源资产化、一切资产证券化、一切资金杠杆化）为例，该地注重系统性清查与分类处置，注重生态价值的转化。比如岳阳市曾盘活三资规模超800亿元；君山区湿地碳汇项目实现全球首例淡水湿地修复碳汇交易等。

以安徽全省统筹管理为例，该地根据“八类资产、五类资源、两类资金”构建全省三资总账，开展专项行动，注重规范监管。

上述安徽省合肥市国资人士认为，湖北模式的核心方法论为其可复制性提供了清晰的框架。

他表示，具体来看，安徽在“全省域”统筹推进——安徽省的改革体现了从省级层面进行顶层设计和统筹推动的特点。其方案明确了开展清查、确权、统筹盘活等专项行动，旨在构建覆盖全省的三资管理总账和明细账，这显示出安徽在学习和借鉴湖北、湖南等地经验后，正试图以更系统化的方式在全省范围内复制和推广改革。

上述湖北省国资人士分析，各地改革实践虽形貌各异，但各地底层逻辑相通，湖北模式确实可复制。

该人士举例，比如，各地面临共同的现实压力，在传统土地财政模式面临挑战的背景下，各地都面临着寻找新财源、化解债务风险、保障民生的共同任务。盘活规模庞大的存量三资，成为一条现实的出路。

从方法论上看，湖北的“四字诀”、湖南的“三个一切”、岳阳的“三变三化”，都为改革提供了可操作、可执行的方法论工具，使得其他地区在模仿和跟进时有章可循。

他还提及通用的金融工具层面，比如资产证券化（CMBS/ABS）、探矿权质押、特许经营权授权等金融工具，本身就具有普适性。只要具备相应的资产质量和现金流基础，这些工具可以在不同地区成功应用。

然而，复制并非简单地照搬照抄。

上述湖北省国资人士认为，一个地区要成功复制湖北经验，首先需要了解清晰的资产底数，包括彻底的土地、矿产、数据、行政事业单位资产等，这些都是改革的前提；其次需要专业的人才与机构来盘活操作，尤其是金融化操作，需要精通金融、法律和资产管理的专业团队和机构来执行。

在他看来，地方上的三资改革涉及财政、自然资源、国资委、机关事务管理局等多个部门，还必须打破部门壁垒，建立高效的统筹协调机制。

下一步，湖北省还将探索更多的配套制度建设，适时出台或修订相关法规和政策，为各类资产的确权、评估、交易和监管提供法律依据，确保改革在法治化轨道上运行。