最后一个堡垒,即将攻破?
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2023-11-04 18:18:38
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文/刘晓博

想买二手房的人,无法通过网站、手机APP获得楼盘的真实价格,也无法在中介门店橱窗上看到卖方真实叫价,这样的城市你在全球可能找不到第二个。

这个唯一、仍然坚守“二手房成交参考价”(其实是官方指导价)的城市,就是深圳。

种种迹象显示,这个二手房管制的最后堡垒,有较大概率在近期松动。虽然“堡垒的大门”未必全敞开,至少窗户会打开了。

昨天(11月2日),坊间一度盛传深圳多家中介机构将从晚上9点开始,在网站或者APP上展示二手房实际放盘价(单价高于13.2万元的楼盘除外)。

但最后,大家等了一场空。

据上海报业集团旗下的“财联社”报道,的确有这个计划,但在11月2日下午被按下了暂停键。



为什么被暂停?答案是显而易见的,昨天不适合做这件事。

那么今天晚上,二手房成交参考价的最后一个堡垒会不会破?

很难讲,但我个人判断:短期内发生变化,是大概率的。

原因很简单,央行已经明确表态了,未来要“促进物价低位回升,保持物价在合理水平”。

最近,茅台、泸州老窖等名优白酒纷纷宣布涨价。

自然资源部下文建议各地取消土地拍卖中的限价措施,成都、济南、厦门、合肥等一批二线城市立即执行。之前,当土拍中出价高于底价15%的时候,往往需要竞高品质绿色住宅方案或者摇号,现在恢复了“价高者得”的原则。

在很多大城市比如广州,新房限价已经放开。

仍然对新房价格有管制的,大概只剩下了北上深。其中深圳不仅新房限价比较严,二手房成交参考价也是执行最严格的。

新一轮二手房成交参考价制度,是2021年2月8日深圳在“28调控”中率先推出的,后来有10多个城市跟进。但只有深圳最彻底,全市3595多个小区被纳入了这个制度,并要求中介在展示价格和银行放贷的时候执行。其他城市,往往选几十个或者两三百个小区,意思一下而已。

这个制度带来两大影响:

第一,由于官方给出的参考价普遍低于当时的市场价,有的盘甚至只有市场价的一半左右。执行之后,相当于提高了二手房的首付比例。

第二,打乱了卖方和买方的价格预期,让“价格共识”更难达成,二手房成交越来越难。

这个政策跟2020年“深圳715调控”中出台的“深圳户籍也需要连续3年社保才能买房”一起,成为深圳楼市变冷的重要原因。

参考价提高了二手房首付比例,让买卖双方难以达成价格共识;户籍人口需要3年社保才能买房,则直接造成了深圳楼市的需求断层,大幅缩小了每个家庭可能获得的房票数量(随迁老人从此不能在深圳购买住宅)。

深圳之所以出台如此严厉的调控措施,跟深圳楼市此前多次领涨全国,而且易涨难跌有关。

百年不遇的3年疫情+中美贸易战、科技脱钩+全国性楼市调控(三道红线、大房企暴雷)+深圳715调控+深圳28调控,5大罕见因素在短时间内叠加,终于把深圳楼市击溃,大多数片区在过去2年多价格回撤了30%左右,有些盘甚至回撤了50%。

看起来,深圳经济似乎没有受到楼市变冷太大的影响,去年深圳GDP的增量列全国城市第一,今年前三季度增量列全国第三。

这跟深圳通讯、新能源车、跨境电商等行业的勃兴,以及华为的复苏有很大关系。此外,深圳民间投资强势增长,同比增速15%(全国为-0.7%)也是重要原因。

但也应该看到,楼市偏冷还是给深圳带来了不小影响。二手房、新房销售量下滑,这一块每年损失的成交金额大约3500亿元,少成交房屋带来的相关消费(装修、家具、家电等)每年也少了400到500亿元。

今年以来,香港人到深圳消费非常火,平均每天大约有16到18万香港人来深圳消费,但一年给深圳增加的零售额也很难超过300亿。可见房地产低迷,是不小的损失。



上图是四大一线城市三季度GDP增长情况,只看3季度的增量,北京第一、广州第二、深圳第三、上海第四。

广州是四大城市里楼市最宽松的,松绑之后活跃度提升,广州经济低迷的状况有所改变,尤其是第三季度比较明显。

四大一线城市里,楼市最低迷的就是深圳,所以继续优化楼市政策对于深圳来说是必要的,也是大概率的。

楼市转冷之后,深圳也出台了一系列政策,比如深汕合作区取消限购,允许双证合一,落实首套房认房不认贷,降低了首套房、二套房贷款利率,公积金政策上略有松动,但在限购、限价等实质政策上,基本上没有动。



上图是广州的最新限购图。广州有11个区,此前增城、从化不限购,9个区限购。

最新调整后,番禺、黄埔、花都和白云区的北部取消了限购,限购区域只剩下5.5个区。对外地人的限购门槛,也从5年社保(个税)降低为2年。此外,还在全市推广了个人出让住房增值税减免的5改2。

在深圳,很多市民也期待能有类似广州式的放松。比如深圳要求户籍人口有连续3年社保才能买房,能不能降低一些;深圳的东部,比如大鹏、坪山、龙岗能否取消限购,或者降低限购门槛?

彻底取消二手房成交参考价,也是业界盼望的。

毕竟,国家已经明确了“让商品房回归商品属性”。

不过,深圳楼市的确很特殊。我之前多次讲过,中国楼市分两种,深圳和深圳之外的城市。

为什么这样说?因为你在全球都看不到第二个超大城市,居民的自有住房率如此之低,只有25%左右。

你在全球也看不到第二个超大城市,有如此多的天然廉租房——城中村、违法建筑,这些房子有700到800万套(北京或者上海总住房套数,也不过是这个规模)。

深圳楼市事实上是双轨制的。房价高,是指占全市住房20%的商品住宅;其实80%的住房是没有红本的,租金价格也不算高,所以深圳真实的居住成本低于北京和上海。

所以,在深圳谈什么“采取新加坡模式或者香港模式”的都是外行,深圳楼市只能是深圳模式,深圳80%的房子是天然廉租房。

由于商品房太少(存量不到220万套),没有买房的人太多,所以房价容易剧烈波动。因此,政府对楼市采取谨慎的态度,是必然的。过去10多年,中国楼市的每一轮上涨,几乎都是从深圳开始的。深圳楼市就像一个小盘绩优股,很容易被“控盘”。

深圳10月份的楼市成交数据刚刚公布:

10月深圳新增一手住宅预售40.5万平方米,库存量仍维持在高位,近500万平方米,去化周期上升至18.5个月。当月深圳一手住宅预售成交2654套,环比上涨28%,结束了8、9月的“两连跌”。二手房市场方面,10月深圳过户成交2774套住宅,环比上涨16%,接近今年5月的水平,但距离3月还有较大差距。

而同样在10月,上海二手房成交是1.3万套,北京是1.06万套,广州成交9361套,而深圳只有2774套,可见深圳楼市之冷,也可见取消二手房成交参考价之必要。

另外,国家安全部官网微信公众号上昨天发表的一篇文章的提法,值得大家关注:



文章提出,要警惕在经济特别是金融上的“看空者”、“做空者”、“唱空者”、“掏空者”。

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