深圳一个朋友讲述了自己的买房经历，听着让人感慨：

42岁的吴先生，2019年用100万大胆加杠杆从银行贷了500万，在广州和东莞的交汇处买了2套房。到2021年房价最高点时，两套房估值600万，算下来他账面上赚了100万。

可谁能想到，才过了几年，情况全变了。现在他不得不卖房，两套房子一共卖了不到350万。还完银行的本息之后，还倒亏100多万。几年时间，从妥妥的“百万富翁”变成“百万负翁”。

这事让我想起李嘉诚以前说过的一句话，别人问他买房最重要的是什么，他连说了三遍：“地段、地段，还是地段！”

可惜当年房价一路上涨的时候，很多人没把这话当回事，觉得哪怕是郊区的房子，拿一阵子也能赚一笔。

可如今，市场风向大变，那些手握多套房的家庭，怕是要面临不少棘手的难题了。

一、多套房的家庭：表面风光，背后发愁

根据数据统计，全国城镇约有43%的家庭拥有2套甚至更多房产，表面看，这些有多套房的家庭都资产百万，实际上背后却藏着不少隐患。

过去六年，房价一路向下的趋势远超预期，比如上海闵行区有个曾经的热门小区，2020年时每平米能卖到9.6万，到2025年已经跌到6.8万。市中心一些老房子的跌幅更大，有的甚至超过30%。

中指研究院数据印证了这一趋势，8月，100个城市二手住宅平均价格环比下跌0.76%，同比下跌7.34%。

不少地方的房价已经跌回2017年的水平，算下来普遍亏损超过40%。在这样的环境下，手里有两套房的家庭，主要面临下面这三个难题：

二、资产缩水，负债却一分不少

新浪财经讲了一个数据：城镇居民财富结构70%是房地产；居民负债结构70%主要是按揭，就是买房子的按揭。

从这两个数据就足以说明，一旦房价下跌，家庭资产就会跟着大幅缩水。但即使如此，当初买房欠下的贷款却不因此减少。

郑州有一个业主2017年花200万买的房子，如今小区挂牌的房子比看房的人还多，可他每月4000多的房贷还得按时还，日子过得紧巴巴的。

尤其是对于那些当初用信用卡、消费贷凑首付买二套房的人来说，压力就更大了。现在房价跌了，收入也不稳定，多出来的债务就像一座大山，压得人喘不过气。

央行的数据显示，2025年一季度，全国居民家庭债务率仍高达62%，其中多套房家庭的债务率更是超过75%，不少家庭已经出现了月供逾期的情况。

三、养房成本越来越高，钱袋子越来越空

以前大家爱买多套房，是因为觉得能赚钱。现在情况完全不同了：

首先，物业费年年要交，维修费越来越贵。比如广州某高档小区，120平米的房子，每月物业费600多，一年就是7000多块。而且房子越老，维修花费就越多。

其次，房产税虽然现在有优惠，但将来很可能会征收。如果按1%计算，500万的房子一年就要交1万的税。

更何况现在的租金回报率也在不断下降，尤其是在三四线城市，有的房子月租金1500元，月供却要三四千，“以租养贷”根本不可能了。

四、想卖卖不掉，降价也难解“流动性危机”

以前是一房难求，现在是房多客少，完全变成了买方市场成交不容易了。

根据金融界数据显示，全国二手房挂牌量达到了730多万套，有12个城市的二手房挂牌量超过了100000套，重庆30万、成都23万，甚至北京，广州这样的大城市二手房挂牌量也超10万。

这样一来，很多房子一旦挂盘，甚至一年都无人问津。为了快速成交，业主们就不得不从价格上下功夫，可即便如此，那些没有好的配套等优势的房子，依旧很难出手。

像我朋友在湖南买的2套房，价格从50万一路降到现在的28万，除了3月份有两拨人看房，现在问的人都没有。

五、三个应对方法，越早行动越主动

第一，果断割肉止损。

对那些非核心地段，尤其是三四线和人口外流地区的房子，建议果断清理。这种留着只会越亏越多，早卖少亏。

第二，是想尽办法降负债。

手里有闲钱，就先把利率高的房贷还掉一些，减轻月供压力。现在很多家庭月供占到收入的一半以上，一旦收入出问题，很容易断供。

第三，是死死抓住现金流。

在保证主业稳定主业收入的前提下，可以尝试发展副业。如果不想卖房，还可以租出去补贴一下月供。

总的来说，李嘉诚的话现在应验了。楼市的逻辑已经变了，房子正在从“投资品”变回“居住品”。

那些还抱着“多套房能保值”想法的人，该醒醒了。当房子从“资产”变成“负债”，当每月支出远超收入，当想卖房却没人要时，你手里的两套房，可能会成为沉重的负担。