11月21日，合肥土地市场迎来一场备受关注的土拍。本次出让的三宗住宅地块共计487.3亩，最终全部以底价成交，总成交金额约17.5亿元。

瑶海区YH202507号地块由中建国际与瑶海城市更新联合摘得，楼面价5093.8元/平方米；经开区两宗相邻地块则被海恒集团旗下公司收入囊中。值得注意的是，三宗地块溢价率均为零，反映出当前房企拿地态度趋于谨慎。

从全国范围看，合肥土拍情况并非个例。近期多个重点城市土地市场均出现降温迹象，房企投资逻辑正在发生深刻变化。本次土拍结果为我们观察合肥楼市未来走向提供了重要窗口。

NO.1|壹

地块详情全解析：位置优越但市场反应平淡

瑶海区YH202507号地块位于长江东路以北、皇甫山路以东，面积101.75亩，容积率≤2.4。该地块最大优势是紧靠地铁2号线三十埠站，交通便利。周边教育配套齐全，商业方面有伟星长江星街、龙湖瑶海天街等。

然而，即使具备如此区位优势，该地块仍仅以底价成交，楼面价5093.8元/平方米。这一价格水平与去年同期同区域地块相比，出现了明显回调。

经开区两宗地块均位于空港板块，临近高崎东路和新淮大道。其中JK202509号地块面积163.08亩，容积率1.9，成交楼面价1934元/平方米；JK202510号地块面积222.51亩，容积率1.5，成交楼面价2350元/平方米。

两宗地块均由海恒集团底价摘得，且均需承担配套道路和防护绿地建设任务。这些附加条件增加了实际开发成本，进一步压缩了利润空间。

NO.2|贰

房企动态深度剖析：市场格局生变，房企策略分化

本次土拍最显著的特点是市场主体格局正在重塑。海恒集团连续拿下经开区两宗地块，中建国际与瑶海城市更新联合体也积极参与，反映出当前土地市场参与主体的深刻变化。

这一现象背后是不同房企战略选择的明显分化：民营房企普遍面临资金压力，拿地能力与意愿双双下降；而部分国企平台基于自身资源优势，在当前阶段对土地市场保持了较高的参与度。

从全国数据看，2025年以来重点城市土地市场中，地方国企和央企拿地占比显著提升。合肥情况与全国趋势基本一致，反映出行业整体正在经历深度调整。

值得注意的是，中建国际作为央企地产平台，此次与瑶海城市更新公司合作拿地，体现了合作开发新模式。这种模式既能发挥央企开发优势，又能借助地方平台资源优势，在未来市场竞争中可能更具韧性。

NO.3|叁

市场影响与未来展望：楼市分化加剧，购房者如何应对？

本次土拍结果对合肥楼市未来走向具有重要指示意义。

土地市场降温将逐步传导至新房市场。目前合肥新房库存去化周期已超过18个月，随着土地成本回落，未来新房价格支撑力将进一步减弱。特别是远郊区域，房价面临较大调整压力。

市场分化将更加明显。核心区域优质地块依然稀缺，保值属性强；而远郊区域随着土地价格回落，房价支撑力不足。本次经开区两宗地块楼面价不足2400元/平方米，未来新房售价可能大幅低于主城区。

对于购房者而言，当下市场环境既充满挑战也蕴含机遇。建议刚需购房者关注开发商实力和项目品质，选择财务稳健的开发企业项目；改善型需求则应聚焦核心区域，选择抗跌性强的优质资产。

NO.4|肆

结语

第一房智库观点：理性看待市场调整，把握结构性机会

从本次土拍结果分析，合肥房地产市场已进入深度调整期。我们认为，当前市场呈现三大特征：

一是市场预期发生根本转变。土地市场作为房地产市场风向标，其降温表明各方主体对行业预期已趋于理性。房企不再盲目扩张，而是更注重现金流安全和项目盈利能力。

二是开发逻辑重塑。过去“高杠杆、高周转、高利润”的开发模式难以为继，房企必须向“精耕细作”转型。附加条件增多、利润空间收窄，倒逼企业提升产品力和运营能力。

三是城市发展模式转型。合肥城市扩张速度放缓，未来发展重点将从“增量建设”转向“存量优化”。城市更新、片区综合开发将成为主流模式。

对于购房者，我们建议：避免盲目追涨杀跌，根据实际需求决策。当前市场已从“普涨时代”进入“分化时代”，只有具备真实需求支撑的优质资产才能保持价值稳定。

对于行业从业者，我们建议：适应市场新常态，抓住结构性机会。合肥作为省会城市，长期基本面依然向好，但短期调整不可避免。企业应苦练内功，等待市场企稳回暖。

土地市场是观察楼市的重要窗口，本次合肥土拍结果向我们展示了一个更加理性、更加分化的市场图景。只有认清这一趋势，才能在未来市场中把握先机。

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