过去一年，越来越多人开始认为房地产已经触底，已经软着陆，但目前越来越多的数据都表明，地产下行周期比我们想象的还要长。

3月17日，统计局公布地产数据，从这个数据来看，房地产还没有触底的迹象。

数据显示，国内2月新房价格同比下降4.8%，1月则下降5%。

当然，一二线城市的房地产仍然较为坚挺。今年2月，国内一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；一线城市二手住宅销售价格则环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%持平，二手住宅环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

此外，今年2月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3%，降幅比上月收窄0.4个百分点；一线城市二手住宅销售价格也同比下降4.9%，降幅收窄0.7个百分点。

在连续下行三年之后，2025年有可能是国内房地产量变到质变的一年。

房地产，在任何一个经济体，都是很重要的一个行业；但我国的特殊之处还在于，房地产对我国的影响还要更大。

用一个更形象的比喻可能是：房地产之我国经济，相当于美国股市之美国经济。

2008年的美国次贷危机大家都知道，这次危机蔓延到了全球，造成了一次非常严重的伤害；当年度美国有300万人失去了房屋，房地产价格下跌3.4万亿美元，美国约1亿家庭，平均下来每个家庭也仅仅损失了3.4万美元。

这还在可接受的范围内。

房地产毕竟不是美国的“支柱型产业”。尽管美国也有大量家庭贷款三十年买房，但总体而言，影响美国人财富高低占比更多的其实是金融，也就是我们看到的美国股市。

美国股市和美国经济深度绑定；其绑定的程度不亚于我国和房地产深度绑定。

自2021年房地产达到巅峰后，就开始了漫长的下行周期；在这一轮下行周期中，对我国宏观经济的影响，应该是非常广泛的。

按照野村证券的预测，我国仅仅是烂尾楼就高达2000万套，这还不包括那些首付早已经跌没了还在按揭还款的业主们。

我国房地产总价值在巅峰时期曾高达400万亿人民币，如果房地产下跌30%，那就是120万亿的财富蒸发，这还不包括私人持有的办公楼和商铺。

这个财富蒸发带来的负面效应，堪比美股灾难。

而我国的房地产，如果从巅峰时期的总价值来看，比2008年的美国要大十倍，这是巨大的泡沫。

而从机制来看，也注定了它的风险更大。

例如，美国法律规定允许业主弃房断供，人们可以把首付跌没的房子丢给银行，但我国并不允许这么做，房子烂尾要还款，下跌也要还款。

但我们的优势在于，在各种力量的多方影响之下，我国房地产下行的速度仍然很慢，但再慢，也很难挡得住市场的力量，房地产的均值回归大概率只是时间问题。

从3月17日公布的数据来看，今年2月份房价跌幅加快，这是半年以来的首次恶化。在今年的工作报告中高层也明确表示，房地产市场的长期下滑是今年的主要任务之一。

但如何阻挡市场的下行呢？

要么注资，要么更进一步刺激市场购房需求，要么增强信心。

但这几个办法，带来的边际效益都是递减的。

人口结构，已经注定房地产的增量到头，而人口未来的下滑趋势，也注定了房地产未来的前景有限。

牵一发而动全身，如果地产下行周期继续拉长，对宏观经济而言，压力也非常大。

首先就是就业。

房地产及建筑业吸纳了我国大量中低技能劳动力。根据测算，房地产和建筑业从业人员超过6700万人，如果房地产投资下滑10%，预计就会减少685万的相关从业者。

去年一整年，房企新开工面积同比降幅达21.3%，这些都会导致就业困难，尤其是占比大头的农民工就业群体。

就业形势严峻，家庭就会倾向减少消费，而房地产对财富的蒸发效应，也会带来类似的后果。

房价下跌导致居民房地产价值缩水，直接影响着消费意愿。由于房子占着国内家庭资产的五成以上，大量的闲钱无处可去，只能买房，在没有更好的投资标的物的情况下，全面买房，等同于全面财富蒸发。

最终，居民消费信心指数持续低迷，非必需消费品支出也会显著减少。

另外，房贷压力也会挤占居民的可支配收入。调查显示，70%的家庭因房贷压力无法提升其他消费支出，消费市场呈现“保守化”特征。

即使降低存量房贷利率，短期内也仍然难以扭转消费惯性。

从某种意义上而言，降低的房贷利率，还比不上因为房地产投资下滑带来的就业问题更大。

除此之外，房地产还会连带着影响装修、家电等行业。2024年，新房销售面积下降18%，连带着拖累家具、家电销售额同比减少15%至20%，消费市场的疲软又会进一步抑制企业扩张意愿，形成负反馈循环。

除了商品房在下行周期，写字楼、商铺也出现了不同程度的租金大跌，一些一二线城市的写字楼租金更是腰斩都租不出去。

过去我们认为，租金下跌有助于减少企业的经营成本；但从眼下的趋势来看，租金下跌企业经营成本的确可以减少了，但又因为消费的疲软，导致企业的生存状况反而更为艰难。

地产下行对宏观经济的打击本质上是“系统性风险”的集中释放。

其通过就业收缩抑制了收入增长，通过财富缩水和债务压力也削弱了消费能力。最终形成了今天我们看到的“就业-收入-消费”的螺旋式下行。

如果不进行深度的变革，短期内宏观上也很难摆脱对传统增长路径的依赖。

而这一轮下行周期持续的越久，对宏观上的消费、就业、收入乃至投资的影响，也就越大。

从某种意义上来说，地产的负面影响，完全不亚于特朗普加征关税带来的负面影响，而这一次，我们面临着的还是两个“大雷”。

和2018年时的境遇相比，客观上难的不是一点半点。

也正因为难，我们才更需要抓住房地产价格调整的战略窗口期，推动城镇化和结构化，以重塑经济的长期韧性。

这既是挑战，也是转型。

end.